Les projets immobiliers, leviers de performance et de durabilité
Dans un contexte de marché marqué par une hausse des taux d’intérêt, la classe d’actifs immobiliers fait face à plusieurs défis. Les projets immobiliers peuvent aider les fonds à assurer les revenus complémentaires nécessaires pour les investisseurs, mais ils présentent également des risques.
(Auteur: Philip Hinsen, Head Legal & Compliance chez Solutions & Funds)
Suite à la hausse des taux d’intérêt, le vent a tourné sur le marché immobilier suisse, touchant notamment les investisseurs des fonds immobiliers. En parallèle, l’activité de construction est en baisse depuis quelques années en Suisse et le nombre de demandes de construction et de permis de construire est au plus bas.
Du fait de l’augmentation des coûts de financement et de l’attrait renouvelé d’autres classes d’actifs, il est d’autant plus important pour les fonds immobiliers de s’assurer que les revenus nécessaires pour leurs investisseurs puissent être générés de manière pérenne.
Le développement immobilier avantagé par rapport aux biens fonciers existants
L’intégration de projets immobiliers dans la stratégie de placement présente deux avantages évidents par rapport aux biens fonciers existants:
- Les projets de développement immobilier aident les investisseurs à garantir leurs revenus complémentaires nécessaires. Les grandes opportunités résident principalement dans l’appréciation résultant du développement du projet, notamment lorsqu’il est possible d’investir tôt dans un projet de construction, les perspectives de rendement étant alors nettement plus élevées que pour les biens fonciers existants.
- Les projets immobiliers, en particulier les projets de construction, permettent d’améliorer plus rapidement et plus efficacement les indicateurs de durabilité d’un portefeuille. En effet, la durabilité et l’efficacité énergétique sont des critères clés pour les nouvelles constructions et ces dernières disposent en principe de meilleurs indicateurs de durabilité que les biens fonciers existants.
Néanmoins, les opportunités de développement immobilier s’accompagnent de risques spécifiques, notamment les risques de développement, d’évaluation et de perte de revenus. Le risque de liquidité est également à prendre en compte. Il peut signifier que le fonds ne peut pas faire face à ses obligations, par exemple, ses obligations dans le cadre de projets de construction et/ou de rénovation ou des demandes de rachat de parts du fonds par les investisseurs.
Possibilité d’investir dans des terrains à bâtir, mais avec des règles strictes
Un fonds immobilier suisse peut investir principalement dans des biens-fonds du type bâtiments d’habitation, bâtiment commercial, bâtiments à usage mixte, propriétés par étages ainsi que terrains en droit de superficie. En outre, les terrains à bâtir (y compris les biens-fonds à démolir) et les constructions commencées sont autorisés en tant que placements. Toutefois, les nouvelles constructions ne sont autorisées que si les documents du fonds prévoient expressément l’acquisition de terrains à bâtir et la réalisation de projets de construction.
Les fonds immobiliers doivent respecter des règles de diversification spécifiques et répartir les biens-fonds en fonction de leur type d’utilisation, de leur âge, du volume bâti et de leur emplacement. Pour les terrains non bâtis, il existe des directives supplémentaires:
- Le terrain doit être viabilisé et adapté à une construction immédiate.
- Un permis de construire définitif doit déjà être disponible.
- L’exécution des travaux de construction doit pouvoir commencer avant l’expiration de la durée de validité du permis de construire concerné.
Par conséquent, les terrains à bâtir ne constituent un placement autorisé pour un fonds immobilier que si un permis de construire correspondant existe déjà au moment de l’acquisition. De plus, en raison des risques spécifiques, les terrains à bâtir, y compris les biens-fonds à démolir et les constructions en cours, ne peuvent représenter à eux seuls plus de 30% des actifs du fonds. Les fonds immobiliers pour investisseurs qualifiés bénéficient toutefois d’une plus grande flexibilité, car la FINMA peut les exempter totalement ou partiellement de certaines prescriptions.